وثائق الإثبات العقار محفظ ام غير محفظ

تعتبر الدراسة في المغرب الحجر الأساس لمسيرتك المهنية لذا فسنبدأ بالخوض في أساسيات و التوجهات إلى

انه من خلال السنوات الاولى لم يعرف الناس التزاحم والتنافس على امتلاك الارض او العقار بشكل كبير

للانتاج ورغم عالم الاقتصاد مع تعاقب العصور عرف تطورا كبيرا ادى الى خلق رؤوس اموال جديدة ، فان عنصر

الارض بقي حتى الان يلعب دورا مهما في الانتاج بجانب العمل والعوامل الانتاجية الاخرى

وكذلك كانت الارض متوفرة بكثرة وفوق حاجيات سكانها فان النمو الديموغرافي الذي اشتدت كثافته في العالم كله

الى حد الانفجار اخذ يؤدي الى تقليص مساحات الارض وكان من نتائج ذلك ان اشتد التزاحم والتنافس على

اقتنائها مما ادى الى ارتفاع قيمتها ارتفاعا شديدا في اصقاع العالم كله

 

(البحث الأول الإثبات في العقار غير المحفظ)

 تعتبر مصدرا لوجود وسواء كانت هذه الواقعة تصرفا قانونيا شراء عقار ام واقعة قانونية ارث وصية

ويراد بالتصرفات القانونية كل تعبير عن الارادة ينتج عنه اثر قانوني سواء كان صادرا من جانبين اثنين وهو ما

يسمى بالعقد بيع عقار وكان صادرا من جانب واحد وهو المسمى بالارادة

اما مصطلح العقار والمراد هنا العقار بطبيعته  فيطلق على كل مالا يمكن نقله من مكان الى اخر ويشمل الاراضي

والبنايات والعقارات كلها تتعلق بها حقوق عقارية وهي على نوعين.

العقار غير محفظ  هو العقار الذي لم يصدر في حقه قرار بالتحفيظ و لا يمر بمسطرة التحفيظ، و الحقيقة أن هذه

التسمية لم تظهر إلا في فترة الحماية بدخول نظام التحفيظ العقاري إلى المغرب أما قبل ذلك فكانت العقارات كلها

تشكل كتلة متجانسة عكس ما أصبح عليه الأمر بعد دخول التشريع العقاري الذي ليس مجرد ثنائية بل

تعددية تتمثل في العقارات المحفظة الخاضعة لظهير 12 غشت 1913 المحدد لنظام التحفيظ العقاري و ظهير 2

يونيو  1915 المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة وعدة قرارات وزارية ومراسيم تطبيقية

 

(وثائق الاثباث في الملكية)

وهي القائمة بذاتها من دون حاجة الى غيرها كحق الملكية وحق الانتفاعل لتشريع المطبق على العقار

للمحفظة الحقوق العينية الجارية على العقارات المحفظة وحصرها في عشرة في الفصل الثامن منه وهي الملكية

• الانتفاع  الاحباس حقا الاستعمال والسكن الطويل الامد حق السطحية الرهن الحيازي حقوق

الارتفاقات الامتيازات والرهون الرسمية- والحقوق العرفية الاسلامية كالجزاء والاستيجار والجلسة والزينة والهواء

وكلها حقوق اصلية ما عدا ثلاثة منها تبعية وهي الرهن الحيازي والرهن الرسمي والامتيازات  وجميع هذه

الحقوق العينية العقارية قابلة للتسجيل بالصكوك العقارية باستثناء حقوق الامتيازات فانها معفاة من تسجيلها

(وقد نص الفصل 401)

ونص الفصل 401 منه على انه لا يلزم، لاثبات الالتزامات، أي شكل خاص، الا في الاحوال التي يقرر القانون فيها

شكلا معينا. واذا قرر شكلا معينا لم يسغ اجراء اثبات الالتزام اوالتصرف بشكل اخر يخالفه الا في الاحوال التي

يستثنيها القانون. وترك المشروع في اخر الفصل المذكور الحرية المطلقة للمتعاقدين، اذا لم يكن العقد خاضعا

لشكل خاص، في ان يتفقا صراحة على انهما لا يعتبر انه تاما الا اذا وقع في شكل معين،

وهذه المقتضيات تتفق مع الاحكام في الفقه الاسلامي .

ويستنتج مما سبق ان وسائل الاثبات لا تعتبر من النظام العام ما دام المتعاقدون يتمتعون

بكامل الحرية في الاتفاق على شكل معين للعقد

وبالنسبة لوسائل الاثبات في مجال التصرفات العقارية فانها تتفق احيانا وتختلف اخرى حسب كون العقار المراد اثبات

التصرف في الحق المتعلق به محفظا او غير محفظ

 

(ماذا نقصد بـالعقار غير محفظ )

من المعلوم ان العقارات غيرالمحفظة تجري عليها احكام الفقه الاسلامي، وبالاخص المذهب المالكي الجاري به

العمل بالمغرب بل انها تجري حتى على العقارات المحفظة ما لم تتعارض مع احكام ظهير 12/08/1913 الخاص

بالتحفيظ العقاري واحكام ظهير 02/06/1915 المتضمن للتشريع المطبق على العقارات المحفظة وغيرها من

المقتضيات المتعلقة بالعقارات المحفظة الفصل 106 من ظهير التحفيظ العقاري

وحسب الفقه الاسلامي فان التصرفات العقارية يمكن اثباتها.

(1) بالكتابة التي تحرر بها الرسوم العدلية بشهاد اصلي من المتعاقدين على عدلين اثنين ويقود الموثقين

والعقود العرفية المشهود بصحة امضاءاتها من طرف السلطات المسؤولة عن ذلك والاوراق التي تتضمن اقرار بحق

(2) وبشهادة الشهود أي الشهادات الاسترعائية  واقل عددهم اثنا عشر وهو النصاب المحدد في شهادة غير

العدول

(3) وبالاقرار القضائي

(4) وباليمين المتممة للنصاب او يمين النكول

ونقتصر حديثنا على الاثبات بالكتابة والشهود نظرا لاهميتها القصوى واحتراما للوقت المحدد للمتدخلين

 

(بالنسبة للعقار المحفظ )

 

جاء في الفصل 489

اذا كان المبيع عقارا او حقوقا عقارية او اشياء اخرى يمكن رهنها رسميا واجب ان يجري البيع كاتب في محرر

ثابت للتاريخ ولا يكون له اثر في مواجهة الغير الا اذا سجل في الشكل المحدد بمقتضى القانون

وبمقتضى هذا النص الصريح فاثبات التصرفات في عقار محفظ لا يكون الا بواسطة محرر مكتوب ولا تقبل شهادة

الشهود أي البينة باللفيف الذي سبق الحديث عنها.

كما جاء نص صريح خاص بالرهن الحيازي يوجب الكتابة في عقده وذلك في الفصل 100 من ظهير 02/06/1915

المحدد للتشريع المطبق على العقارات المحفظة والذي لايقرر الرهن الحيازي الا بعقد كتابة

كما جاء ايضا نص صريح خاص بوجوب كتابة عقد انشاء الشركة التي يكون محلها عقارات او اموال يمكن رهنها رهنا

رسميا وذلك في الفصل 987 من ق ز ع الذي يقول

تعقد الشركة بتراضي اطرافها على انشائها وعلى شروط العقد الاخرى مع استثناء الحالات التي يتطالب القانون

فيها شكلا خاصا الا انه اذا كان محل الشركة عقارات اوغيرها من الاموال مما يمكن رهنه رهنا رسميا وابرمت

لتستمر اكثر من ثلاث سنوات وجب ان يحرر العقد كتابة.

 

(العقود الرضائية)

التي يجب كتابتها تحتاج الى نص خاص لان الاصل في العقود الرضائية كما جاء في الفصل 401

من ق ز ع الذي يقول :

لا يلزم، لاثبات الالتزامات أي شكل خاص الا في الاحوال التي قرر القانون فيها شكلا معينا

وقد سبقت الاشارة الى ان المشرع حول للاشخاص التشارط على جعل تصرفاتهم خاضعة لشكل خاصة لا تتم الا

بها كما جاء في الفصل402 من ق ز ع الذي يقول

اذا لم يكن العقد خاضعا لشكل خاص واتفق عاقداه صراحة على انهما لا يعتبرانه تاما الا اذا وقع في شكل معين

فان الالتزام لا يكون موجودا الا اذا حصل في الشكل الذي اتفق عليه المتعاقدان

وهكذا تكون شكلية العقود بنص قانوني كما يكون بارادة واتفاق الاطراف المتعاقدين عملا بقاعدة “العقد شريعة

المتعاقدين

وينبغي بيان ان الكتابة قد تكون مشروطة لوجود التصرف وانعقاد العقد وقيامه كما تقيده النصوص المذكورة اعلاه،

وقد تكون مشروطة لاثباته فقط، كما في بيع السلم الذي يقول الفصل 613 من ق ز ع بشانه ولا يجوز اثبات بيع

السلم الا بالكتابة

فالعقد هنا رضائي ولكن الشكلية تتعلق فقط باثباته.

وبناء على ما تقدم فانه لا يسوغ اثبات التصرفات المتعلقة بعقارات محفظة بواسطة الشهود عملا بمقتضيات الفصل

401 من ق ز ع الذي يقول

اذا قرر القانون شكلا معينا لم يسغ اثبات الالتزام اوالتصرف بشكل اخر يخالفه الا في الاحوال التي يستثنيها

القانون

لكتابة في عقود التصرفات العقارية يمكن ان تكون في ورقة رسمية كما حددها الفصل 418 من ق ز ع كما يمكن

ان تكون في مجرد ورقة عرفية مصححة الامضاء المشار اليها في الفصل 424 من نفس القانون

واذا كان كل من الورقة الرسمية والورقة العرفية يؤدي الى نفس الغاية المقصودة منهما فانه مع ذلك تمتاز الورقة

الرسمية عن الورقة العرفية بامتيازات، اهمها انها اكثر ضمانا لحقوق اطرافها لانه لا يمكن الطعن فيها الا بالزور

(الفصل 419 من ق ز ع) بخلاف الورقة العرفية التي يمكن لاطرافها ادعاء خلاف ما جاء فيها بسبب اميتهم وجهلهم

بما تضمنته، كما يفيده الفصل 427 من ق ز ع الذي جاء فيه

“المحررات المتضمنة لالتزامات اشخاص اميين لا تكون لها قيمة الا اذا تلقاها موثقون او موظفون عموميون ماذون

لهم بذلك
وكما يفيده ايضا الفصل432 من نفس القانون الذي جاء فيه

اعتراف الخصم بخطه او بتوقيعه لا يفقده حق الطعن في الورقة بما عساه ان يكون من وسائل الطعن الاخرى

المتعلقة بالموضوع او الشكل.

ومن جهة اخرى فان كانت بعض العقود العرفية، وبالاخص المتضمنة لتصرفات متعلقة بعقارات او اراضي محفظة اوغير

محفظة محررة تحريرا سليما من طرف اشخاص ذوي معرفة وخبرة ممن بسمون بالكتاب العموميين فان كثيرا منها

تحرر من طرف اشخاص منهم شبه اميين فتاتي معيبة شكلا وموضوعا ولا تكاد تعثر فيها على جملة صحيحة

مستقيمة ومفيدة الشيء الذي يضر بحقوق المتعاقدين ويعرضها للمنازعة فيها امام المحاكم لتفسير مضامينها

ومقاصدها وبيان المراد من مبانيها. وثائق الإثبات العقار محفظ ام غير محفظ

وانه حفاظا على حقوق المتعاقدين، يتعين على المسؤولين النظر بجدية في هذه الوضعية الماساوية التي طالما

وقع لفت النظر اليها والتنبيه عليه من طرف رجال القانون

واخيرا فان مهنة التوثيق تكتسي اهمية بالغة في حفظ الاموال وصون الاعراض وتنظيم الجماعة ومساعدة العدالة.

ومن ثم ، فان اهل التوثيق الذين يحظون بشرف امتهان هذه المهنة السامية يتحملون امانة عظمى في اداء المهمة

اقرا ايضا 

مميزات  شعبة القانون في الجامعة 2022

عقود الوظائف العمومية في المغرب 2022

المزيد من الوظائف من هنا